Acheter un bien à rénover à Bruxelles : la checklist avant l’achat

Acheter un bien à rénover à Bruxelles, c’est acheter à la fois un prix et un chantier. Le premier est fixé dans le compromis ; le second ne l’est jamais tout à fait. Entre une maison bruxelloise saine et une autre dont la toiture, les planchers et l’électricité sont à reprendre, l’écart de budget peut dépasser l’écart de prix.

Or une offre acceptée et un compromis signé vous engagent : les vérifications doivent donc avoir lieu avant. Voici la checklist que nous recommandons, en quatre volets : les points techniques à inspecter pendant les visites, les documents à obtenir, les spécificités d’un appartement en copropriété et la manière d’intégrer les travaux dans votre prix.

Pendant la visite : les points techniques à inspecter

Une visite d’achat se fait de bas en haut, des caves à la toiture, idéalement en journée et après un épisode de pluie. Venez avec une lampe, prenez des photos et faites-vous accompagner par un professionnel du bâtiment lors de la deuxième visite.

Zone	À observer	Signaux d’alerte
Caves	Murs, voûtains, poutrelles, sol, compteurs, éventuelle citerne	Efflorescences blanches, odeur de moisi ou de champignon, poutrelles rouillées
Façades et corniche	Maçonnerie, joints, pierre, corniche et chéneau	Fissures en escalier, corniche affaissée, coulures sous le chéneau
Toiture et combles	Couverture, sous-toiture, charpente, isolation	Auréoles, bois noirci ou friable, jour visible entre les tuiles
Planchers et escaliers	Souplesse, pentes, plafonds des pièces inférieures	Effet trampoline, plafonds fissurés ou bombés, marches déformées
Menuiseries	Châssis, vitrages, portes	Bois mou au pied des châssis, condensation entre les vitrages
Installations	Tableau électrique, prises, chaudière, conduits, tuyauteries	Fusibles anciens, fils sous gaine textile, tuyaux gris mat pouvant être en plomb
Pièces de vie	Bas des murs, angles, salles d’eau	Taches, moisissures, peinture cloquée, papier peint décollé

Pour aller plus loin sur les pathologies courantes, consultez notre article maison bruxelloise : les problèmes à vérifier avant une rénovation.

Les questions à poser au vendeur

Le vendeur connaît l’histoire du bien mieux que quiconque. Posez-lui des questions précises, et demandez les justificatifs correspondants :

• quels travaux ont été réalisés, quand et par qui (factures, garanties, plans) ;
• quand la toiture et la corniche ont-elles été refaites ou entretenues pour la dernière fois ;
• y a-t-il eu des dégâts des eaux, des infiltrations ou des sinistres déclarés à l’assurance ;
• quel est l’âge de la chaudière, et les attestations d’entretien sont-elles disponibles ;
• existe-t-il une citerne à mazout, en service ou non ;
• les annexes, la véranda ou la terrasse ont-elles fait l’objet d’un permis ;
• existe-t-il des différends avec les voisins, par exemple sur un mur mitoyen ;
• quelles sont les consommations d’énergie réelles des dernières années.

Si des entreprises sont intervenues récemment, demandez aussi le dossier d’intervention ultérieure (DIU), qui rassemble plans et informations utiles pour les travaux futurs.

Les documents obligatoires à demander au vendeur

Le certificat PEB

En Région bruxelloise, le certificat PEB est obligatoire pour toute vente ou location d’une habitation individuelle de 18 m² ou plus. Il doit être établi avant la mise sur le marché, et la classe énergétique ainsi que la consommation exprimée en kWh/m²/an doivent figurer dans l’annonce. Il est valable dix ans, précise Bruxelles Environnement.

Au-delà de la lettre, lisez les recommandations du certificat : elles pointent les faiblesses du bien (toiture non isolée, simple vitrage, chaudière ancienne) et donnent une première idée des travaux énergétiques. La même page mentionne des objectifs régionaux de performance pour tous les logements, avec une première échéance en 2033. Un bien très énergivore appelle donc des travaux à moyen terme, dont il faut suivre les modalités.

Le rapport de contrôle de l’installation électrique

Lors de la vente d’une habitation équipée d’une installation électrique ancienne, le vendeur doit faire réaliser une visite de contrôle par un organisme agréé et remettre le rapport à l’acheteur lors de l’acte authentique. Si le rapport est négatif, l’acheteur dispose, selon le SPF Économie, de 18 mois à compter de l’acte pour réaliser les travaux et faire procéder à une nouvelle visite. Pour une installation plus récente, demandez le rapport de conformité et les schémas existants.

Lorsque vendeur et acheteur conviennent que l’installation sera entièrement rénovée ou l’habitation démolie, un régime particulier s’applique : faites-le préciser par le notaire. Dans tous les cas, demandez à consulter le rapport le plus tôt possible. Un rapport négatif n’empêche pas la vente, mais il annonce des travaux à chiffrer.

L’attestation du sol

Toute vente d’un bien immobilier en Région bruxelloise, qu’il s’agisse d’un terrain, d’une maison ou d’un appartement, implique de fournir à l’acheteur une attestation du sol avant la signature du compromis ou de l’offre. Ce document, délivré par Bruxelles Environnement, reprend notamment la catégorie de la parcelle à l’inventaire de l’état du sol.

Si la parcelle est présumée polluée, une reconnaissance de l’état du sol doit être réalisée, avec une dispense possible pour un bien qui ne touche pas le sol, comme un appartement à l’étage. Une telle étude peut retarder la vente : mieux vaut connaître la catégorie de la parcelle avant de faire offre.

Urbanisme : renseignements officiels et situation réelle du bien

Dans le cadre de la vente, des renseignements urbanistiques sont obtenus auprès de la commune. Ils renseignent notamment la destination du bien, les permis délivrés et les éventuelles infractions constatées. Ils ne disent toutefois pas tout : ils ne remplacent pas une comparaison entre les plans du dernier permis et la situation réelle.

Le point le plus sensible à Bruxelles est le nombre de logements. Il est fréquent qu’une maison ait été divisée en appartements, qu’une annexe ait été agrandie ou qu’une toiture plate soit devenue terrasse sans autorisation. Vous pourriez hériter de cette situation et devoir la régulariser, ou renoncer à une partie de votre projet.

Avant de faire offre, consultez les archives de l’urbanisme de la commune et faites relire le dossier par un architecte si un doute subsiste. Vérifiez aussi les éléments qui conditionnent votre projet : possibilité d’agrandir, de créer une terrasse, de diviser ou au contraire de réunifier des logements.

Enfin, demandez au notaire de vous signaler les servitudes et les questions de mitoyenneté qui figurent dans les titres de propriété : un droit de passage, une vue ou un mur mitoyen non acquis peuvent limiter les transformations envisagées.

Appartement en copropriété : les informations à exiger avant l’offre

Pour un appartement, l’état de l’immeuble compte autant que celui du logement. Le Code civil organise la transmission de ces informations : selon son article 3.94, le notaire, l’intermédiaire professionnel ou le vendeur doit transmettre à l’acquéreur, avant la signature du contrat ou de l’offre, notamment :

• le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve ;
• les arriérés éventuels dus par le vendeur ;
• la situation des appels de fonds destinés au fonds de réserve et décidés par l’assemblée générale ;
• le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété ;
• les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années et les décomptes de charges des deux dernières années ;
• une copie du dernier bilan approuvé par l’assemblée générale.

Lisez les procès-verbaux avec attention : travaux de façade ou de toiture envisagés, remplacement de la chaudière collective, ascenseur, litiges. Un point est souvent méconnu : sauf clause contraire entre les parties, les dépenses décidées avant la vente mais appelées après sont en principe supportées par l’acquéreur (article 3.94, § 2). Si des travaux importants ont été votés, négociez leur prise en charge dans le compromis.

Vérifiez enfin ce que les statuts permettent : remplacement des châssis, réunion de deux lots, travaux touchant aux parties communes. Notre article rénovation d’appartement en copropriété : que faut-il vérifier ? détaille ces règles.

Chiffrer les travaux avant de fixer votre prix d’offre

Le prix d’un bien à rénover ne se juge qu’avec le coût des travaux en regard. Avant de faire offre, essayez d’obtenir une estimation par grands postes, même approximative :

• les postes structurants : toiture, structure, humidité, électricité, chauffage ;
• les postes de confort : cuisine, salles de bain, sols, menuiseries intérieures ;
• les postes induits : régularisation urbanistique, mise en conformité électrique, retrait d’éventuels matériaux amiantés ;
• les honoraires d’architecte ou d’ingénieur si le projet les requiert ;
• une réserve pour imprévus, d’autant plus large que les vérifications ont été limitées.

Tenez compte du calendrier. Si le projet nécessite un permis d’urbanisme, il faut prévoir l’étude et l’instruction avant le chantier, donc une période pendant laquelle vous supportez le crédit sans occuper ni louer le bien. Pour un investisseur, ce délai pèse directement sur le rendement : notre page rénovation pour investisseurs aborde cette logique.

Si le bien est chauffé au mazout ou s’il contient une citerne, renseignez-vous sur les règles applicables avant d’arrêter votre budget ; et ne bâtissez pas votre plan de financement sur des aides dont la disponibilité n’est pas confirmée. Pour une maison, notre page rénovation de maison à Bruxelles décrit les postes que nous examinons avant de chiffrer.

La checklist complète avant de signer

1. Deux visites au minimum, dont une avec un professionnel du bâtiment.
2. Caves, toiture, planchers, façades et installations inspectés.
3. Certificat PEB lu, recommandations comprises.
4. Rapport de contrôle électrique demandé, ou date de la visite connue.
5. Attestation du sol communiquée avant la signature.
6. Renseignements urbanistiques et archives communales consultés, nombre de logements vérifié.
7. Historique des travaux, factures, garanties et éventuel DIU demandés.
8. Pour un appartement : documents de copropriété reçus et procès-verbaux lus.
9. Système de chauffage et éventuelle citerne identifiés.
10. Estimation des travaux par postes et réserve pour imprévus intégrées au prix.
11. Conditions suspensives, notamment de financement, discutées avec le notaire.

Vous hésitez sur un bien ? Décrivez-le-nous via la demande de devis : nous vous indiquerons les vérifications à prévoir et la manière de structurer une estimation des travaux par postes. Le premier échange est sans engagement.

Questions fréquentes